Una generación completa de jóvenes ha quedado excluida del mercado de créditos a la vivienda y de la renta a precios asequibles. Reformar es urgente
En México hay 950.000 familias que quisieran tener un crédito hipotecario, pero no pueden obtenerlo[1]. Esta exclusión del crédito representa una cantidad similar a la totalidad de las familias viviendo en Baja California y, en algunos estados, representa al 10% de la población.
Quienes no pueden comprar una casa no son quienes uno esperaría. No son pobres, no son desempleados y no son personas con bajo nivel educativo: son trabajadores jóvenes con alto nivel de estudios. En México, el 61% de las personas que no están pudiendo crear patrimonio tienen licenciatura o preparatoria terminada y el 73% están empleados.
En este ensayo describo este fenómeno y reto la idea comúnmente extendida de que no hay de otra. Sí hay. Por eso acompaño este texto con un bosquejo múltiples políticas públicas que nos acercarían a que la vivienda sea un derecho y no, como es ahora, un privilegio.
Los sin casa
No es normal la exclusión patrimonial que sufre mi generación y la que nos sigue. Otras generaciones pudieron adquirir casas. Entre los hogares de la Generación X, por ejemplo, solo el 2,5% quedó excluido del crédito hipotecario. Entre nosotros la proporción se duplicó.
Muchos datos muestran diferencias entre nuestras generaciones. Cuando la Generación X tenía la edad que hoy tenemos los millennials, el 47% era dueño de su casa. Entre millennials el dato cayó a 39%. Lo mismo pasa con las rentas. En su juventud, solo el 25% de la Generación X rentaba. Actualmente, el 30% de los millennials lo hace.
La promesa de que tener educación superior abriría oportunidades para adquirir patrimonio resultó falsa. Como ha documentado el trabajo del investigador Máximo Jaramillo, los jóvenes están interesados en comprar vivienda, pero simplemente no les alcanza.
La falta de acceso a la vivienda ha comenzado a dar vida a tendencias xenófobas, donde se acusa a “los extranjeros” de ser los causantes de la crisis de vivienda y los altos precios en rentas.
Entiendo el enojo, pero eso solo canaliza energía al enemigo incorrecto. El que haya nómadas digitales no es el problema. Ojalá fuera así de simple. El problema es más grave y precede a los vacacionistas, el problema es que la política de vivienda en México se rompió.
¿Qué se rompió?
El problema es muy claro: durante toda la vida productiva de mi generación, los millennials, el objetivo del Gobierno mexicano ha sido apoyar el crecimiento de la industria inmobiliaria, asumiendo que ello aseguraría el acceso a la vivienda. Claramente, no ha sido así.
El Gobierno confundió la política de vivienda con la política inmobiliaria. Por eso, hasta hace unos años la “política de vivienda” consistía en apoyar la construcción de viviendas en masa, independientemente de su ubicación o acceso a servicios. Para las vivienderas, esto fue un gran negocio, pero el resto fue una estafa. Las viviendas fueron compradas y abandonadas porque no servían. Su calidad era paupérrima y quien vivía en ellas se condenaba a vivir sin transporte, sin servicios y sin esperanza de tenerlos.
El resultado es evidente hoy con el apocalipsis de viviendas abandonadas. En México hay al menos 680.000 viviendas abandonadas, según Silvana Renna, la gerente senior de administración y regeneración de vivienda del Infonavit. Esto equivale a tener una ciudad fantasma del tamaño de Querétaro.
Confundir el impulso a las vivienderas con la política de vivienda tuvo como principal víctima a las generaciones más jóvenes. Para ellos, comprar o rentar una vivienda con servicios se ha vuelto absurdamente caro. De hecho, el precio promedio de una vivienda en Ciudad de México es de 2,5 millones y en Querétaro es de 1,1 millones (ENVI 2020). Esto significa que, para comprarla, se requieren ingresos mensuales comprobables de 50.000 pesos, es decir, se necesita ser del top 10% más rico de México.
A lo anterior hay que agregar que, la falta de competencia de la banca ha creado un ambiente donde pululan los requisitos inalcanzables y las altas tasas en los créditos hipotecarios. Los bancos requieren trabajo formal, comprobantes de años de experiencia y recientemente, hasta trabajar con sus notarios favoritos. El criterio de ingreso y tipo de trabajo que requiere la banca para un préstamo inmobiliario deja fuera del mercado al 82% de los millennials (ENVI y ENIGH, 2020).
Revolucionar el acceso a la vivienda
Resolver este problema requiere orquestar una “revolución del derecho a la vivienda”, como me comentó la investigadora Carla Escoffié, experta en vivienda de la Facultad Libre de Derecho de Monterrey. Es urgente “diversificar la política de vivienda y cambiar el enfoque del Estado para hacer todo lo económica, política y legalmente posible para lograr que el derecho a la vivienda sea efectivo”.
Un componente importante para lograrlo es motivar una política de construcción de vivienda económica que permita que la gente tenga casa. Actualmente eso no existe. Solo el 0,4% de la vivienda en construcción es económica (menos de 345.000 pesos). Por el contrario, la vivienda construida está mayormente enfocada en promover la especulación inmobiliaria y el acaparamiento de vivienda por inversionistas de alto poder adquisitivo que no habitan las propiedades que compran.
La sobreoferta de departamentos vacíos, documentada en Guadalajara, Ciudad de México y a nivel global, disminuye artificialmente la oferta y aumenta los precios para favorecer a inversionistas en detrimento de quienes sí desean habitar un vecindario.
Resolver este problema requiere medidas audaces: un impuesto radicalmente progresivo a la vivienda desocupada, regulaciones para obligar a la gente a habitar las viviendas que compra y retomar discusiones difíciles, que se han tenido anteriormente, pero siempre han quedado inconclusas, sobre un impuesto a la plusvalía. No debemos olvidar que uno de los principales generadores de plusvalía es el Estado mediante sus inversiones en espacios públicos y seguridad. Un impuesto a la plusvalía permitiría recuperar parte de esos recursos públicos para redistribuirlos.
Facilitar la construcción de viviendas requiere medidas multidimensionales como la reducción de la corrupción en las delegaciones, rediseño de los usos de suelo y la eliminación de requisitos excesivos, costosos y engorrosos para permitir la construcción. Estas medidas deben acompañarse con una expansión de la oferta de viviendas en zonas densificadas y sobre todo, de la destrucción del mito de que el Estado mexicano no debe ser propietario. El Estado puede y debe adquirir vivienda para rentarla a precios debajo de mercado a quien lo necesite, como se hace en muchos países.
Hay que romper el paradigma actual de la propiedad. Por ejemplo, ajustar el marco legal para permitir la propiedad en cooperativa a fin de ampliar el tipo de persona que puede adquirir un crédito, o crear una institución federal que coordine todos los esfuerzos en materia de política de vivienda (en vez de múltiples instancias y herramientas separadas como tenemos ahora). En la Ciudad de México ya existen ejemplos de cooperativas, pero sin un marco legal adecuado, la figura simplemente no puede extenderse.
Además de la propiedad, hay que regular las rentas para que sean certeras, baratas y accesibles. Varias organizaciones ya han comenzado a protestar en favor de ello con un pliego petitorio específico. Celebro sus protestas y concuerdo con la urgencia de mejores regulaciones para proteger inquilinos. Hoy en día, los caseros están muy poco regulados y son los principales evasores fiscales de México. De hecho, el 76% de las rentas se pagan en la informalidad, causando un boquete fiscal de 30.000 millones de pesos al año.
Regular mejor el mercado de la renta es necesario para evitar abusos normalizados. Por ejemplo, con frecuencia el casero pide que el inquilino muestre que posee una propiedad para poder rentarle una vivienda. Además de ser un absurdo lógico, esta propuesta valida una situación de doble exclusión donde las personas sin patrimonio se quedan también sin poder rentar. Debe ser ilegal que no tener propiedad te impida rentar una vivienda.
El cambio en paradigma es urgente. Una generación completa de mexicanos se quedó sin poder comprar o rentar casas dignas. Si esto no es un fracaso de política pública, no sé qué más pueda serlo.